Перепланировка квартиры что можно и что нельзя

Исследуем вопросы согласования перепланировки комнаты с кухней однокомнатной квартиры многоквартирного дома, что можно делать, а какие изменения запрещены.

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Изменение планировки жилой площади — мероприятие, которое строго регламентировано законодательством. Строительные и санитарные нормы (СНиП, СанПиН), положения кодексов, правила, введенные в действие постановлениями Правительства РФ и Москвы однозначно определяют, что нельзя делать при перепланировке, что можно при условии согласования и какие изменения вовсе не нуждаются в разрешении компетентных органов. В данной статье мы попытались систематизировать и изложить основные моменты, касающиеся наболевшего «что же можно, а что нельзя во время перепланировки квартиры». Ознакомиться с ними поможет содержание.

Содержание

Нормативные правовые акты, определяющие порядок изменения конфигурации жилья

Незнание законов, предопределяющих получение разрешения на производство перепланировки жилых комнат и нежилых помещений, присоединения балкона (лоджии) к кухне, спальне или гостиной, на расширение ванной за счет разборки перегородок, на узаконивание своевольно перепланированной жилплощади, пр. не дает что-либо предпринять в плане адаптации собственного жилья к животрепещущим потребностям. Вдобавок, законодательство ужесточает требования: если раньше допускалась перепланировка по эскизу, то сейчас обязательно нужен проект. Это имеет логичные объяснения:

1) Задумавший перепланировку, переустройство или реконструкцию собственник, квартиросъемщик рискует ошибиться с определением несущих стен дома;
2) Разбалансировка схемы распределения нагрузок на опорные элементы конструкции вследствие неквалифицированного вмешательства чревато катастрофическими последствиями для здания и жильцов;
3) Отдельные виды работ, требующие перевода жилой площади в категорию нежилой, тянут правовые коллизии, которые срочно необходимо решать с бюро технической инвентаризации (БТИ).

Получение же разрешительных документов переводит затеянный капремонт согласованным, а его проведение — законным. Акты, которые формируют понятийный аппарат, готовят правовую базу и предусматривают алгоритм действий:

• Жилищный кодекс — статьи 25, 26, 44;
• Градостроительный кодекс — статья 1;
• Гражданский кодекс — статья 222;
• Постановление Госстроя № 170;
• Санитарные (СП 54.13330.2016, СанПиН 2.1.2.2645-10) правила и нормы;
• Строительные (СНиП 31-03-2003) нормы и правила.

Для Москвы обязательными к исполнению являются два постановления ее правительства — последняя редакция №508-ПП и недавно принятое №1104 от 29.12.17 г. Напомним собственникам и собирающимся преобразовывать пространство различного назначения ответственным квартиросъемщикам, что при перепланировке делать нельзя.

Проведение сделок с недвижимостью, начиная с 2018 года, будет невозможным в случае самовольной перестройки без получения разрешения компетентных органов. Перепланировка без согласования в соответствии со статьей 29 ЖК РФ — незаконная!

Что запрещается при изменении планировки

Перечисленные выше правовые акты запрещают производить такие виды работ:

• Ухудшающие условия проживания соседей и (или) лимитирующие доступ к коммуникациям (общедомовым), включая переносы стояков водоснабжения, центрального отопления, их зашивку без возможности ревизии состояния труб;
• Нарушающие несущие свойства здания — разборку или проделывание в несущих стенах проёмов без разрешения;
• Уменьшающие сечение каналов вентиляционных шахт или препятствующие вентилированию кухонь, ванных комнат, туалетов;
• Увеличивающие нагрузку на панели перекрытия путем перезаливки стяжки и кладки массивных перегородок из более тяжелых материалов;
• Затрагивающие либо допускающие частичную разборку несущих элементов конструкции здания — пилонов, колонн, диафрагм жесткости;
• Приводящих к ослаблению наружных стен и несущей способности всего сооружения.

На законодательном уровне также запрещаются:

• Врезка задвижек (кранов) в общие домовые коммуникации;
• Вынос на балконы (лоджии) радиаторов центрального отопления (обустройство там электрических теплых полов возможно);
• Устройство теплых полов, обогреваемых от центрального отопления и горячего водопровода (на электрические аналоги запрет не действует);
• Штробирование несущих стен и проделывание отверстий;
• Обустройство дополнительных лоджий на этажах выше первого;
• Изменение планировки чердака (технического этажа), не относящихся к собственности владельцев (съемщиков) квартир;
• Объединение с жилыми помещениями кухонь, оборудованных газовыми плитами, и балконов (лоджий);
• Проделывание проемов между кухней с газовой плитой и комнатой;
• Оборудование в одном помещении нескольких антресолей, др.

Кроме мероприятий, запрещаемых на законодательном уровне, существует перечень работ, которые противоречат санитарно-гигиеническим нормам. Считаем целесообразным рассмотреть такие случаи отдельно.

Что запрещено санитарными нормами

С точки зрения санитарно-гигиенических и правовых норм при модификации жилья запрещается:

• Расширять и переносить санузлы (ванны и душевые комнаты, туалеты) на жилой метраж и территорию кухонь (исключение — когда под перепланированной квартирой расположен подвал, нежилые помещения);
• Расширять и переносить кухни на метраж санузлов (исключение — двухуровневые квартиры);
• Переносить кухни в жилые комнаты (исключение, если под перепланированной квартирой — нежилые помещения, подвал);
• Устраивать кухни в помещениях, куда не проникает естественное освещение;
• Обустраивать маленькие кухни-ниши (менее 5 м2);
• Объединять в одну систему вентилирования кухни и санузлов;
• Делать полы в «мокрых» помещениях (под расширенной ванной, душевой, туалетом) без гидроизоляции, без порога или не заниженными на 15-20 мм относительно уровня полов смежных комнат;
• Из кухни или комнаты проделывать прямой вход в туалет (за исключением наличия второго санузла с выходом в коридор;
• Разбирать в панельных многоэтажках пороги у выходов на балкон;
• Демонтировать подоконные блоки и устраивать проемы в несущих стенах домов, автором проектов которых — МНИИТЭП);
• Делать в монолитных зданиях демонтаж не несущих стен, имеющих выход на лоджию (балкон).

Строгое табуирование отдельных мероприятий по изменению плана квартиры не распространяется на ряд работ, переделок и видов ремонта. Рассмотрим, что согласно букве закона сделать можно.

Перепланировка квартиры: что можно делать

Среди множества запретов на перепланировку (переустройство, реконструкцию) квартир и обширных перечней работ, требующих получить разрешение жилищной инспекции, к радости тех, кто хотят изменить конфигурацию собственных квадратных метров, есть «отдушина». Формально разрешено делать все, на что не наложен запрет. Без согласования можно:

• Менять окна (деревянные на металлопластиковые), если не изменяются форма и размер оконных проемов;
• Менять входные и межкомнатные двери в нерушимых дверных проемах;
• Монтировать в окнах кондиционеры (в домах, отнесенных к историческому наследию, — на стороне во двор);
• Выполнить установку новых бытовые газовых приборов и сантехники на место старых плит, ванн, унитазов, раковин;
• Оборудовать подвесные и натяжные потолки;
• Остеклять балконы и лоджии;
• Производить демонтаж антресолей;
• Обустраивать подиумы.

Часть работ придется согласовывать. Приведем перечень основных. К ним относятся:

• Расширение (перенос) кухни на нежилые квадратные метры — в коридор, кладовую;
• Увеличение площади санузлов (мокрых зон) за счет территории нежилых помещений с устройством гидроизоляции;
• Любые манипуляции с не несущими перегородками между комнатами, коридором, кладовкой, гардеробной, пр.;
• Разборка в монолитных домах подоконных блоков;
• Проделывание лимитируемых проемов в несущих стенах с обязательным усилением последних;
• Снос в монолитных домах порогов и частичный демонтаж наружных стен при наличии хотя бы одного простенка);
• Переделка устройства полов;
• Перенос плит, ванн, унитазов, душевых кабин в пределах отведенных помещений (мокрых зон);
• Объединение электрифицированных кухонь с другими комнатами посредством разборки общих перегородок;
• Перемещение радиаторов отопления в пределах помещения;
• Замена плиты (газовой на электрическую);
• Объединение нескольких квартир, у которых — один собственник;
• Оборудование на первых этажах лоджий (с согласия соседей).

Можно ли оформить самовольную перепланировку

По факту выполненных работ, если в ходе их выполнения не были нарушены принципиальные запреты, закон допускает возможность оформить своевольно измененную конфигурацию жилплощади. В отдельных случаях после капремонта все придется вернуть первоначальное состояние и (или) отделаться штрафами. Жилищное законодательство предоставляет гражданам два варианта узаконить перепланировку квартиры, если не нарушены интересы и права соседей по дому:

• В ходе административной процедуры, предусмотренной местной властью;
• В судебном порядке.

Чтобы узаконить перепланировку квартиры, потребуется заключение автора дома о ее возможности. В отсутствие автора ТЗ надлежит оформить ГосУП МосжилНИИпроект.

Обращаясь в жилищную инспекцию, отдел капитального строительства городской (районной) администрации понадобится представить техпаспорт на квартиру, поэтажный план, экспликацию (при себе иметь паспорт и правоустанавливающие документы). БТИ должно внести сведения о сделанных изменениях в план квартиры. Для этого нужно будет подготовить проект изменений, обойти ряд инстанций и потратить много времени.

Чтобы избежать хлопот, выслушивания чиновничьих «комментариев», связанной с этим всем нервотрепки, мы рекомендуем поручить узаконение специалистам Бюро согласования перепланировки «PereplanHome». Они помогут решить проблемы самым рациональным способом. Иногда, чтобы узаконить перепланировку квартиры, не обойтись без обращения в суд. Это — тема для отдельной статьи.

Заключение

Таким образом, мы постарались рассмотреть основные аспекты волнующего многих вопроса о том, что при перепланировке квартиры можно, а что нельзя. В одну статью втиснуть все невозможно. Поэтому для уточнения деталей, получения консультации, заявления желания воспользоваться услугами компании «PereplanHome» предлагаем:

• Воспользоваться телефоном +7(495)545-46-99;
• Прибегнуть к опции «Обратный звонок»;
• Обратиться по электронной почте pereplanhome@mail.ru.

Советуем приступать к решению проблем с перепланировкой квартир сразу, как только о них узнали, и пользуясь помощью наших экспертов! Желаем удачи!