Перепланировка нежилого помещения

Подготовка проектной документации для согласования перепланировки нежилого помещения в Москве, получение разрешения жилищной инспекции, внесение изменений.

Согласование перепланировки помещений разного назначения в Москве и получение разрешений

Организация успешного дела, связанного с производством ТНП, торговлей, разработкой информационных продуктов, предоставлением услуг, логистикой, пр. требует специально приспособленных для этого помещений. Архитекторы, строители не в состоянии учесть потребности всех предпринимателей и особенности каждого вида бизнеса. Поэтому на практике производственные, офисные, складские площади приходится перестраивать. Такой процесс имеет юридическое название — перепланировка нежилого помещения. Законное проведение последней осуществимо, если планируемые работы согласовывать в компетентных органах и получать там разрешение на переоборудование. Это хлопотно, сопряжено с нюансами и трудностями, о которых мы расскажем ниже.

Содержание

Виды адаптации площадей разного целевого назначения для потребностей бизнеса

Переустройство внутреннего пространства (планировки) недвижимости, не предназначенной для жилья, проводится для сообразования его параметров с потребностями предпринимательской деятельности. По отношению к целевому назначению помещений не для жилья и к проложенным коммуникациям перестраивание может производиться с:

• Сохранением существующей коммуникационной инфраструктуры (водопровода, канализации, электросетей);
• Доработкой коммуникаций и перепрофилированием реконструируемого метража применительно к требованиям дела.

Изменение планировки традиционно включает в себя:

• Увеличение или уменьшение метража комнат в самом строении и за счет внешней территории;
• Упразднение существующих или создание в стенах новых проемов, окон;
• Снос перегородок, установка новых простенков, организация технологических ниш;
• Перенос коммуникаций, создание новых коммуникационных узлов;
• Размещение помещений в рациональном для бизнеса порядке, пр.

Для реализации данных тезисов, касающихся несущих конструкций (стен, перемычек), собственнику понадобится оформление разрешения на перепланировку и т. н. согласование перепланировки нежилого помещения. По российскому законодательству (градостроительному кодексу РФ) любую перестройку наличествующего пространства под нужды предпринимательства можно отнести к одному из двух вариантов:

1. Переделка отдельно стоящего сооружения, которое не приспособлено под жилье;
2. Переоборудование первого или цокольного этажа многоквартирного дома.

Первый случай сопряжен с обязательными проектированием, согласованием и регистрацией изменений в бюро технической инвентаризации (БТИ). Во втором эпизоде для согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме потребуется представить в жилищную комиссию (ЖК) письменное согласие всех проживающих в нем граждан.

Рекомендация: если перепланировка помещения предусматривается в многоквартирном здании, начинать нужно с отмены статуса «жилое» и перевода его в объект нежилого фонда.

Рассмотрим по-отдельности в деталях главные отличия обеих альтернатив. Начнем с варианта, что оформляется и согласовывается в нежилом фонде.

Специфика перепланировки нежилых помещений в нежилом здании

Когда для перепланировки нежилых помещений в нежилом здании не понадобится радикально изменять элементы фасада (конфигурацию и размеры окон, проделывать отдельный вход), то процедура согласования сведется к т. н. «временному регламенту» Московского городского бюро технической инвентаризации. В противном случае регистрация (инвентаризация) выполненных работ по-прежнему возлагается на БТИ, однако дополнительно придется оформить, согласовать и утвердить проект реконструкции фасада в Государственном унитарном предприятии «ГлавАПУ» и Московском комитете архитектуры.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве предполагает подачу:

• Нотариально заверенных документов, которые подтверждают право собственности;
• Письменного разрешения на реконструкцию, выданного лицу, арендующему площадь, ее собственником;
• Технического заключения компетентной организации о фактическом состоянии несущих конструкций и возможности перепланирования;
• Эскизный проект запланированных реконструкции и перепланировки, который подготовила лицензированная компания.

К сведению: средняя рыночная стоимость согласование перепланировки в нежилом помещении отдельно стоящего сооружения — от 60 тысяч рублей.

Если реконструкция началась с нарушением порядка согласования перепланировки нежилого помещения, юридически она является незаконной и тянет административную ответственность.

Получения разрешения на перепланирование в жилом доме

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирных домах имеет особенности. В этом случае процесс согласования проекта перепланировки нежилого помещения (квартиры) предваряет подача в Роспотребнадзор пакета проектной документации. Регистрация последнего и положительные заключения — основание для передачи бумаг в жилищную инспекцию столицы. Эта государственная инстанция согласует разрешение на изменение планировки.

Базовый состав пакета бумаг, необходимых для преобразования нежилого помещения в жилом доме:

• Технический паспорт, изготовленный в БТИ, с поэтажным планом, справками Ф.1а и Ф.5, экспликация;
• Нотариально заверенная копия документа, подтверждающего право владения (собственности);
• Письменное позволение собственника;
• Техническое заключение компетентной инстанции о техсостоянии несущих конструкций и возможности модификации планировки;
• Легитимный проект переустройства площадей;
• Одобрение Роспотребнадзора, СЭС, АПУ;
• Положительный вывод архитекторов здания;
• Договор на проведение надзора во время работ, заключенный с компанией, имеющей соответствующую лицензию.

На основании рассмотрения документов Московская ЖК разрешает либо обоснованно отказывает в выполнении работ. Минимальная стоимость согласования и разрешения переустройства нижнего этажа жилых домов в Мосжилинспекции — от 70 тыс. рублей.

Затевая перепланировку нежилых помещений в нежилом здании или многоквартирном доме, следует помнить, что согласование этого вопроса в Москве осуществляется исключительно по проекту перепланировки и только после получения технического заключения!

Порядок регистрации изменений в Едином государственном реестре недвижимости

До 1 января 2017 года после завершения переустройства и перепланировки нежилого помещения выдавались два документа:

1. Кадастровый паспорт;
2. Выписка из Единого госреестра недвижимости.

После объединения Росреестра и Кадастровой палаты законодательство регламентирует оформление и выдачу вместо двух документов одного — выписки из ЕГРН. В ней кадастровый паспорт заменен на «графическую часть». Процедура оформления и выдачи выписки формально свидетельствует факт полного завершения работ. Благодаря ей можно узаконить все, что перепланировано. Правило является идентичным и обязательным для узаконивания реконструирования всех объектов недвижимости нежилого фонда.

Занесение поправок в Единый ГРН по итогам изменения планировки проводится в 2 этапа:

• Получение технического плана помещения (заказывается в БТИ либо у иного другого кадастрового инженера);
• Подача в Росреестр заявления о регистрации изменений в ЕГРН.

На практике эти формальные действия превращаются в продолжительную процедуру, сопровождаемую приостановками и отказами: то не читается диск, то невозможно отыскать необходимую информацию.

Выводы

Таким образом, ни один квадратный метр, предназначенный для проведения предпринимательской деятельности, нельзя перестраивать без оформления перепланировки нежилого помещения и одобрения компетентных органов. Основанием для положительного решения вопроса (выдачи разрешительных бумаг) является проект перепланировки нежилого помещения в жилом (стоящем отдельно, не жилом) доме. Проект должен разрабатываться специалистами, имеющими допуск к обследованию несущих конструкций, инженерных сетей, коммуникаций (водопровода, канализации, вентилирования, др.), а также право внесения корректировок в проектную документацию. Без данной процедуры любые переустройство и перепланировка нежилого помещения согласно законодательству РФ являются незаконным и чреваты применением санкций.

Мы надеемся, что изложенные выше сведения окажутся полезными для интересующихся тем, как согласовать перепланировку нежилого помещения. Когда для развития вашего бизнеса потребуется перепланировка нежилого помещения (подразумеваем: оформить бумаги, получить разрешение, узаконить переделку), обращайтесь к профессионалам компании «PereplanHome.RU»! Консультируем по телефону +7(495)545-46-99 и письменно по электронной почте pereplanhome@mail.ru. Звоните, обращайтесь! По умеренной стоимости мы оформим, согласуем, зарегистрируем, узаконим, избавив вас от хлопот и нервотрепки!

Наименование Стоимость Сроки выполнений
Согласование перепланировки нежилых помещений в отдельно-стоящих нежилых зданиях

(в стоимость услуги входит: разработка проектно-технической документации, согласование в административных инстанциях, АПУ, получение документов БТИ в соответствии с новой планировкой)
от 50 000 руб. от 2 мес.
Согласование перепланировки нежилых помещений в жилых домах

(в стоимость услуги входит: разработка проекто-технической документации,заключение экспертизы от авторов проекта дома, СЭС, АПУ, получение разрешения на перепланировку)
от 170 000 руб. от 2 мес.
Подписание Акта о завершенной перепланировки Мосжилинспекции. Получение технической документации БТИ.

После окончания ремонта (в стоимость услуги входит: сопровождение комиссии Мосжилинспекции, БТИ, подписание Акта о завершенном переустройстве, внесение изменений в техническую документацию БТИ, получение новых документов БТИ в соответствии с произведенной перепланировкой)
60 000 руб. от 1,5 мес.
Согласование ранее выполненной перепланировки нежилых помещений


(в стоимость услуги входит: разработка проектно-технической документации, АПУ, СЭС, сопровождение комиссии Мосжилинспекции, БТИ, подписание Акта о завершенном переустройстве, внесение изменений в техническую документацию БТИ, получение новых документов БТИ в соответствии с произведенной перепланировкой)
от 70 000 руб. от 2 мес.
Изготовление технического плана на нежилое помещение для внесения в кадастр недвижимости от 10 000 руб. 7-15 рабочих дней
Внесение изменений в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН) от 50 000 руб. от 15 рабочих дней